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最有态度、最接地气的地产自媒体。

宁波转型升级，路在何方？

作者：秦闻月

近日，正在上海举办的进博会，汇集了中国各大城市企事业单位。

宁波有近多家企业参加，获批专业观众注册登记数高达余人，据说这两项数据排名浙江省第一。

这不由得让人想起年初宁波市委书记郑栅洁在“新春第一会”上的讲话：

面对激烈的城市竞争，如果我们没有危机意识和紧迫感，还是四平八稳、按部就班，那么宁波不但不能跻身全国大城市第一方队，而且连现在的位次都保不住。

在这场千人大会上，针对近十年宁波被多个城市所超越，处于城市竞争格局中不利局面，以及杭州省会城市“虹吸效应”对宁波造成的影响，郑书记提出严厉批评：

我们稍有懈怠就会被赶超；连比都不愿比的思想更要命。

这一次，进博会上宁波企业参会的热情，多少让人感到些许欣慰，这说明宁波企业骨子里仍保持着危机意识和紧迫感，这是这座城市实现“翻盘”的重要筹码。

年宁波和杭州的GDP分别为亿和亿，两者相差亿，等于相差2.2个舟山（亿）。很多宁波人做梦都在幻想把舟山给收编了，但是很遗憾，即便收编了也难敌杭州。

曾经，这两座旗鼓相当备受仰望的长三角发达城市，却因一方插上了“互联网+”翅膀而一飞天际，而另一方仍停留在二线的天空下苦苦冥思：

路在何方？

很多宁波人悲恸地将“宁波的过去十年”形容为“宁波失去的十年”，认为宁波就在这十年间全面落败于杭州等城市，这不禁让人联想到“日本失去的十年”。我认为虽有些夸张，但不无道理。

《田忌赛马》典故告诉我们，科学地利用好手中的牌，也可能创造出反败为胜的结局。

其实，城市亦如此。

回顾改革开放40年来宁波所取得的成就，其实与手中的三张王牌密不可分：

1.港口；2.外贸；3.制造业。

但是，这三张王牌实质上又只能算一张王牌，那就是制造业，换句话说：

港口和外贸，属于依附制造业的服务类产业，三者就好比是唇齿相依、唇寒齿亡的关系，也可以解读为：一荣俱荣、一损俱损。

所以，摆在宁波面前的问题，既现实紧迫又相当棘手，那就是宁波制造业能否从中低端顺利转型升级为中高端，重新形成核心竞争力与品牌力。

只要制造业能够转型升级成功，满足国内外消费升级新需求，宁波就能再一次把命运掌握在自己手里。这也是宁波作为“中国制造”首个试点示范城市原因所在。

香港是宁波的一面镜子。

香港制造业始于上世纪50年代，经过60年代的高速发展，在70年代达到顶峰。

年，香港制造业在GDP中所占比重达到24%的最高水平。但自那时起，曾经繁荣一时的香港制造业便走入低谷，其产值在经济总量中逐年下滑。

同一时期，大陆正值改革开放，作为承接“雁首”美日劳动密集型产业的“雁身”香港，虽然号称亚洲四小龙，但仍只能归为亚洲第二梯度。

在制造业转型升级与转移扩张这两个方向上，香港制造业大佬们果断选择了后者。一时间，三万多家香港企业，纷纷在珠三角、长三角设厂，数以百万计大陆工人受雇于香港企业。

为什么香港这个“雁身”没有成功升级为“雁首”，跻身亚洲第一梯度？我认为主要归为四个原因。

1.香港没有重视并引导“制造业转型升级”。

同一时期，全世界却掀起了发展高科技企业浪潮。比如同为亚洲四小龙的韩国的大德科学城，台湾的新竹科学工业园区，新加坡的肯特岗科技园。

以韩国大德科学城为例，目前已成为亚洲最大的产、学、研综合园区，被称为韩国科技摇篮和21世纪韩国经济的成长动力，可与美国硅谷、日本筑波相媲美。

2.香港土地、人力成本年年上涨。

香港实行高地价政策，使香港工厂、写字楼、住宅的销售、租金水涨船高，高地价、高租金又带动了高人工成本。

以工业用地为例，香港工业用地拍卖价格从年港元/㎡，升到了年港元/㎡，33年间上涨了多倍。

3.香港人才资源受限，尤其是高端人才。

香港虽有香港大学、科技大学、中文大学等亚洲顶尖名校，但愿意留下来的高端人才凤毛麟角，绝大多数都漂洋过海，去往美日欧加澳了。

4.香港制造业大佬们只看重眼前利益。

面对相对落后的劳动密集型产业，香港制造业大佬们首先想得并不是转型升级，而是将制造产业转移到身为“雁尾”的祖国大陆。

因为身为亚洲第三梯队的大陆，劳动力更低廉，仅为香港1/10，甚至更少。

这些香港制造业大佬摇身一变，纷纷更换车道，投身房地产、金融、批发零售等行业，我们所熟知的——

“塑胶花大王”李嘉诚、“亚洲股神”李兆基、“洋杂大王”郭得胜、“珠宝大王”郑裕彤、“风扇刘”刘銮雄这些如雷贯耳的大佬们，后来都纷纷投身房地产了。

如今，香港还剩下什么？

除了房地产，就是金融了。

年，香港楼市、股市双双崩溃，香港陷入空前的危机。

同年，香港爆发了亚洲金融危机，房价大跌30%以上，一些房奴无力还款，被银行赶出家门、露宿街头，有的走向天台，负资产家庭数量高达10多万户。

曾经，香港曾引以为豪的房地产和金融业，以及比例与西方发达国家相媲美的第三服务产业，也无法救香港。

这时，香港才意识到自身产业是如此单薄，完全就像一个“手无缚鸡之力，肩无扛柴之骨”的小白脸，外表看似光鲜动人，实际却毫无内容可言。

香港产业转型升级的呼声，再一次高涨。

首任特首董建华当时瞄准信息科技工业，在年推出“数码港”和“矽港”两个项目，分别交由“小超人”李泽楷的盈科公司和“中国半导体之父”张汝京负责。

可惜，董特首的想法很傻很天真。

身为李嘉诚次子的李泽楷，深谙父亲的经商之道，他的盈科公司借年互联网泡沫破灭之际，以未经公开招标的形式，通过政府免地价提供的优质地皮，还是做了包赚不赔的房地产项目，赚得盆满钵满。

然而，一心想搞实业的张汝京，却受到了港府、媒体的联合质疑，认为他也是在“炒地皮”，最终只好在质疑声中被迫北上上海。

今天，上海浦东中环的中国半导体重镇——张江科技园，便是张汝京当初转战上海创办的中芯国际的大本营。

年，中芯国际在香港和美国两地同时挂牌上市，年晋身全球第三大晶圆代工厂，成为晶圆制造业的“探花”。

当年，张汝京在张江科技园成立中芯国际时，张江的房价还只不过元/㎡左右，如今早已涨到8万/㎡。呵呵，看来香港人的质疑，还挺有预见性。

香港产业转型升级，这一次又失败了。不仅如此，就连董特首推出的“八万五建屋计划”也彻底泡汤了，成为香港中产阶级眼中的眼中钉、肉中刺。

50万港人走上街头抗议，痛骂八万五建屋计划，并还拉出巨幅标语：马克思发明了无产阶级，董建华制造了负资产阶级。

香港制造业转型升级失败给我们带来什么启示？那就是香港房价二十多年来持续上涨，老百姓背负巨大买房压力。

数据显示：-年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和9%，年房价收入比接近48倍，位居世界前列。

由于房价过高，香港住房自有率从年的54%下滑到年的49%。换句话说，一半香港人买不起房子。

宁波的模式几乎照搬香港。

宁波制造业始于上世纪80年代，经过90年代的高速发展，在本世纪前十年达到顶峰。

年，宁波GDP排名达到历史最高水平——全国排名第10，不过只持续了一年。

宁波能取得这样的成就，应该感谢一个人：“世界船王”包玉刚。

年7月，包玉刚与父亲包兆龙访问北京，受到了热情接见，但当时北京连一个像样的酒店都没有。他向相关领导提出，想为国家做点实事，第一件事不是造船，而是造酒店。

后来，他出资万美元给北京造一栋五星级酒店，这就是后来以他父亲名字命名的“北京兆龙饭店”。

年10月，由包玉刚总捐资万美元建成的宁波首所大学——宁波大学落成。在此之前，他对自己家乡连一所像样的大学一直感到耿耿于怀，他说：

“宁波的面积是香港的十倍。香港万人口，有4所综合性大学，而宁波万人中，没有一所大学。在全国向四化进军、宁波要改变面貌的今天，高等教育那么落后，怎么行呢?”

从年~年，堪称宁波经济发展黄金时期。这一时期，宁波GDP始终保持在第10~15之间，涌现出了很多宁波知名企业，比如：

雅戈尔、奥克斯、太平鸟、杉杉、广博、得力、维科……还有那个曾经冠领中国如今却销声匿迹的波导手机。

这一时期，可以说宁波处于再一次爆发的关键时期。然而，遗憾的是，宁波人心中的盖世英雄，那个像包玉刚一样的男人，并没有踩着七色祥云再次降临。

很多故事，都只是猜中了开头，却没有猜中结尾。

年，正是移动互联网发展元年。中国网民数量高达5亿，3G网络与终端设备处于“井喷”状态，这一时期，移动互联网造就了无数千万、亿万富翁。

以宁波当时的实力与现状，不说能成为移动互联网时代的排头兵，至少也该在移动互联网时代分一杯羹，比如波导。

作为终端设备制造商，波导本有机会能成为另一个华为、小米，抑或是vivo，要知道：

在年之前，波导手机曾稳居国产品牌手机六连冠，全球累计出口总量超过所有其它国产品牌手机出口量的总和，占国产品牌手机出口总量60%以上，稳居中国第一。

可惜了波导。

张泉灵说：时代抛弃你时，连一声再见都不会说。

正如，当移动互联网风口来临的时候，宁波制造业大佬们集体失语、集体缺席，或选择装聋作哑，或选择冷眼旁观，宁波成为了移动互联网的沙漠。

没有一位宁波大佬选择主动拥抱——这个看似虚无缥缈毫不务实，实际上却能创造无穷财富、无数传奇的“阿拉神灯”。

他们还是觉得稳妥一点好，于是踏出了与“塑胶花大王”李嘉诚、“亚洲股神”李兆基、“洋杂大王”郭得胜、“珠宝大王”郑裕彤等香港大佬们30年前近乎一致的步伐：投身房地产。

历史是何等的相似，又是何等的无情。

当进博会上宁波参会企业、参会观众数量高居浙江省第一，这是否意味着宁波的企业集体觉醒了呢？

当宁波作为“中国制造”首个试点示范城市，这是否意味着宁波已然站在了时代发展的新风口？

答案仍然未知。但可以预见：竞争必将激烈，乃至惨烈。我们来看一段关于“中国制造”及其试点示范城市的解读。

1.“中国制造”十大领域：

1.新一代信息技术产业；2.高档数控机床和机器人；3.航空航天装备；4.海洋工程装备和高技术船舶；5.先进轨道交通装备；6.节能与新能源汽车；7.电力装备；8.农机装备；9.新材料；10.生物医药及高性能医疗器械。

2.“中国制造”试点示范城市：

试点示范城市为落实“中国制造”的举措之一。

开展以城市（群）为载体的“中国制造”试点示范工作是创建有利于制造业转型升级生态环境的重要探索，是推动“中国制造”系统落地的重要抓手，通过示范推广进而带动全国其他地区实现制造业提质增效、由大变强。

关键词是：重要探索、重要抓手。

换句话说，这个逻辑，与当初首批设立的14个沿海城市、5个计划单列市一模一样，谁强谁上，不将鸡蛋放在一个篮子里。

所以，除了宁波以外，工信部批复同意众多城市（群）作为“中国制造”试点示范城市，比如：

广州、苏南城市群（苏锡常镇宁）、珠江西岸城市群、成都、武汉、合肥、长株潭横城市群、泉州、长春、沈阳、青岛、湖州、郑洛新城市群……

这哪仅是时代新风口？这分明就是一场城市武林大会，各门各派都要在擂台上各显神通，亮出各自看家本领。那么，宁波究竟有哪些看家本领？

这张宁波产业地图，将全宁波制造业划分为17个区域，这17个区域如下图所示。

宁波产业地图

将这17个区域进行逐个分析后，我们发现只有北仑（北仑、梅山、大榭）这个区域能够真正肩负起宁波作为“中国制造”试点示范城市的重任。

虽然其它区域也有一些出类拔萃的制造企业，比如余姚的舜宇集团、宁海东方日升都堪称宁波制造业的翘楚，但由于其产业分布比较分散，没有形成统一强有力的集中型中心都市区，所以难以形成集聚效应。

但是北仑却不一样，北仑可以说是一座集商务商贸、文化教育、产业人居等于一体的港口型综合都市区，且外来人口比例遥遥领先于宁波各区县。

外来人口数量，是检验一个区域经济活力的最好参照。这说明，北仑更开放、更包容、更活力。

所以，常有人不解：为什么北仑的房价几乎赶超市区，甚至比市区还火爆？为什么北仑能走出独立于宁波市区的楼市行情？

我想答案就在这里。事实也正如此，目前北仑各板块分布着众多高端高新装备企业，比如：

台塑台化、三星重工、海越新材料、海天精工、弘讯科技、拓普集团、雪龙集团、中芯宁波、球冠电缆、东方电缆、华夏一品、韵升集团、吉利汽车等高端高新企业…

值得一提的是，中芯宁波正是“中国半导体之父”张汝京的中芯国际落户宁波的分公司。

历史总是惊人的相似，却不是简单的重复。

所以，北仑，作为宁波、长三角乃至全国的制造业强区，是国内一流的先进制造业基地，这一点毋庸置疑。

那么，宁波到底哪个板块真正决定这座城市的前途命运？

不是高大洋气的东部新城，不是鲜衣怒马的鄞州新城，更不是风和日丽的姚江新城，也不是各自为营的百强诸县……

答案是，低调内涵的北仑。换言之，宁波“中国制造”试点示范城市能否实至名归，主要看北仑。

当年，香港两度制造业转型升级都以失败而告终，最终沦为了一座实业空心化的国际金融中心。如今则依靠大陆源源不断地供血，才能充满活力，其实有一个很重要的原因——

香港畸形土地政策，阻碍了制造业生存空间。

对比香港，大陆的土地政策更加健全灵活、包容开放。

当年被港媒痛斥“炒地皮”的张汝京，被逼上海创业，上海市市长徐匡迪给他在浦东中环内大手笔划了一大片农田，说：“都是你的。”

如今，这个地方已成为中国半导体重镇张江科技园，被誉为中国硅谷。成为一系列国家高新产业的基地，聚集了国内外顶级专业人才。

苏州工业园区亦如此。

年前，它不过是姑苏城外的一片水田地；如今，它成为集生物医药、人工智能、纳米技术等超千家高新企业扎根的乐园。

它的常住人口更是高达.8万，年年度生产总值高达亿元，人均GDP超过3.9万美元，成为苏州名副其实的“富人区”。

如今，这两个园区的房价，都已令人望而兴叹。

那么，作为制造业强市的宁波，在践行“中国制造”试点示范城市的路上，北仑自然是重中之重。可是，北仑的重中之重又会是哪里呢？

放眼北仑，这个地方在哪里？我想答案在小港，或者你也可以称之为“滨江新城”。

小港，北仑重中之重

正如张江之于浦东、苏州园区之于吴中，小港会成为下一个它们吗？

理论上来说，这种可能性非常大。

上海张江和苏州园区最大的特点在于，它们都是“产业+人口”模式，产业带动人口流入，区域活力不断得到加强，区域价值自然水涨船高。

这也就是浦东新区张江板块的平均一二手房价，总比周边的金杨、金桥、花木、北蔡、康桥等板块要高得多，最高甚至达到35%。

半个月前，位于苏州工业园区的苏州中心9号开盘，万人逆势抢盘，原因何在？

道理很简单，像这种“产业+人口”模式，最大价值就在于可以源源不断为本区域导入巨量人口。换句话说，无论顺势还是逆势，只要人口基数不断在增长，房价就会持续看涨。

所以，小港的未来，不能简单只看规划，最重要的，要看两个硬指标：产业+人口。

产业是主导，人口是风向标。

通过梳理我们发现，海天塑机、球冠电缆、腾龙精线、隆兴电信、菲仕电机等一大批先进装备制造企业均落户于小港。

小港，作为北仑乃至宁波的产业重镇，这一点也毋庸置疑。

根据最新《宁波市镇海—小港片分区规划》中小港的发展定位：北仑西拓、宁波东进，享受两面红利。

镇海-小港分区规划

未来至年，镇海-小港片区将重点在——人口规模和生态保护这两个层面上持续发力。

一.人口规模，将达36万人，其中小港片区为17万人、城市生态带内3万人；二.生态保护，92.9平方公里的城乡建设用地，88平方公里土地将纳入生态保护红线。

同时，小港的区位交通优势十分明显。

小港，既是宁波东进的“桥头堡”，也是北仑西拓的“咽喉”，未来随着长三角区域一体化、甬舟一体化的到来，它还将成为联接宁波中心与舟山之间的“重要枢纽”。

小港的交通，可以用六个字来形容——“两横两纵一环”。此外，还有地铁2号延长线、地铁6号线强力加持。

这一切，将小港与宁波主城、北仑城区、镇海老城三大中心贯通在30分钟车程以内，可谓左右逢源、南北畅通，十分方便。

当产业、生态、区位、交通等优势都集中于小港身上，源源不断的人口流入便水到渠成了。未来，小港的人口规模预计20万，或将达到Ⅰ型小城市规模。

所以，衡量小港板块未来的两个硬指标——产业+人口，可以说非常硬了。

甬舟一体化的中心枢纽

放眼宁波乃至全国，大多数新城板块都存在两大问题：既无产业支撑，又无人口规模，这是很多新城最终沦为“鬼城”的根源所在。

小港，是宁波少数既有产业支撑，又将有人口规模的板块，这是它的核心价值所在。但很多人，对于板块却存在某些相对认知误区，即：

产业和生态是死敌。有产业，必无生态，必不宜居。

这个逻辑其实说不通。

因为，主要还是看产业类型，以及产业用地比例，像镇海-小港片区这样产业用地只占5%的板块，其实相对来说已很宜居了。

再说，没有产业支撑的“空心化”板块，就意味着没有可持续的巨量人口接盘，一旦楼市进入下行周期，房子的保增值、抗风险性都会大打折扣。

实业空心化的香港楼市，便是典型的例子。

所以，我看好小港。

因为它是宁波十年前在错失了移动互联网这个超级大风口之后，重新站在“中国制造”这个新风口，必须用力打造好的重要板块。

古希腊哲学家赫拉克利特曾说过：

人不能两次踏进同一条河流，城市也应如此。

作为城市一份子，我们无法成为盖世英雄，但在目睹它的城市化、产业化转型升级进程的同时，适度地参与进来，与这座城市共成长，不失为明智的选择。

我相信，宁波不会，你也不会。

小港——北仑滨江新城

今天的小港，面临着一场“腾笼换鸟，凤凰涅盘”的城市化改革。

棚户区改造与拆迁，大型住宅区、商业体的进驻，尤其高端商业综合体——万科未来广场的到来，彻底弥补了小港缺少高端集中型商业的历史空白，发挥了万科”城市配套服务商“的巨大价值。

未来的小港，或将崛起成为宁波一座实至名归的产业新城、人居新城、滨江新城。万科，在小港的城市化进程中，将扮演着重要的、决定性的角色。

自万科进入宁波市场以来，便不曾缺席宁波城市化进程的每个板块、每个阶段，始终坚持与宁波共成长。

除了万科未来广场外，万科还在同步打造另一座大型纯住宅社区——万科未来之光。

这两座小港最具标杆性的万科未来系楼盘，旨在满足每个看好小港未来的城市阶层家庭所需，让更多的人参与小港的城市化、产业转型升级进程，分享它的城市化成果。

归根结底，房子是我们参与城市成长的“入场券”。当城市成功蜕变之后，它一定会回报你更多、更多。

万科小港未来系双项目配套图

万科小港未来之光鸟瞰图

万科小港未来广场鸟瞰图

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